Cos’è un SOCIMI – Tutto quello che c’è da sapere

I SOCIMIS sono veicoli di investimento che hanno guadagnato una certa popolarità nel tempo e di cui parleremo in seguito, per spiegare chiaramente in cosa consiste un SOCIMI e come investe.

Cos’è un SOCIMI

Un SOCIMI (acronimo di Società per azioni di investimento nel mercato immobiliare) è un veicolo di investimento, una società per azioni il cui obiettivo è l’acquisto, la promozione e la riabilitazione di beni immobili, principalmente case, locali e uffici, di natura urbana per la sua locazione, direttamente o indirettamente.

Si tratta di un fenomeno abbastanza antico, infatti ha 50 anni, ma in Spagna è relativamente recente e ha iniziato ad essere regolamentato nel 2019 con la Legge 11/2009 del 26 ottobre e che è stata poi modificata dalla Legge 16/2012 del 27 dicembre rendere più flessibili i requisiti di incorporazione di SOCIMIi, eliminare le barriere normative e migliorare il trattamento fiscale.

Negli Stati Uniti si chiamano REIT (Real State Investment Trusts).

Qual è l’obiettivo di un Socimi?

  1. Promuovere il mercato degli affitti.
  2. Fornire liquidità agli investimenti immobiliari.
  3. Offrire un ritorno stabile all’investitore.

Questo veicolo di investimento esiste in 70 paesi e la sua funzione è incoraggiare e promuovere investimenti immobiliari non speculativi da parte di grandi fondi istituzionali , facilitando al contempo l’accesso per chiunque a fare investimenti immobiliari a lungo termine , diversificati e professionali.

L’idea è quella di «socializzare» gli investimenti nel settore immobiliare, poiché gli immobili devono essere tenuti in portafoglio e affittati per molti anni, cioè sono obbligati ad avere affittato e non messo in vendita per un minimo di tre anni quelli beni che acquisiscono, pertanto, non possono effettuare acquisizioni speculative che mirano alla rivalutazione del bene nel breve termine.

Requisiti di un SOCIMI

Un SOCIMI deve soddisfare una serie di requisiti, ma fondamentalmente mettiamo in evidenza:

  • Devono avere almeno tre proprietà che non rappresentano ciascuna più del 40% del patrimonio al momento dell’acquisizione.
  • Il capitale sociale minimo deve essere di cinque milioni di euro e deve avere almeno 50 azionisti.
  • Il reddito deve provenire almeno per l’80% da attività di locazione o dividendi da altri SOCIMIS. L’altro 20% disponibile gratuitamente.
  • Non ha un limite stabilito per l’indebitamento e può distribuire un dividendo.
  • La permanenza minima degli immobili locati è di 3 anni per gli immobili acquisiti e di 7 anni per gli immobili promossi dalla società.
  • È richiesta la quotazione in un mercato regolamentato. Sono quotati sul Mercato Azionario Alternativo (MAB), sul Mercato Continuativo e sull’IBEX 35. Per essere quotati in uno qualsiasi di questi mercati e iniziare a negoziare, devono essere valutati da un esperto indipendente nominato dal Registro Mercantile e assumere un consulente registrato.
  • Il flottante minimo sarà di 2 milioni di euro ovvero il 25% del capitale sociale.
  • Devono presentare i risultati ogni 6 mesi.
  • Devono essere nelle mani di azionisti di minoranza, il che significa azionisti con meno del 5%.
  • Il finanziamento esterno è limitato al 70% del patrimonio.

La distribuzione dei dividendi è la seguente:

  • Almeno il 90% dell’affitto derivava dal contratto di locazione.
  • Almeno il 50% del profitto che ottengono da trasferimenti di immobili e partecipazioni ammissibili.
  • 100% degli utili da dividendi delle azioni.

Che tassazione ha un SOCIMIS?

SOCIMIS ha un regime fiscale speciale. Il 30 giugno 2021 è stata definitivamente approvata la nuova Legge sulle misure di prevenzione e contrasto alla frode fiscale, che prevede nuove misure come l’obbligo di versare a SOCIMIS il 15% degli utili non distribuiti.

Si possono evidenziare i seguenti problemi:

– Tassazione al 15% degli utili non distribuiti. Questa tassa speciale sarà applicata alla parte degli utili non distribuiti che provengono da redditi che non sono stati tassati con l’aliquota generale dell’imposta sulle società che rientra nel periodo legale di reinvestimento e gli obblighi di fornire informazioni sulla nuova tassazione sono inaspriti.

– Il vantaggio principale è l’ aliquota dello 0% nell’imposta sulle società, sebbene non si applichi la compensazione delle basi imponibili negative e alcune detrazioni e indennità incluse nella legge sull’imposta sulle società.Con le nuove misure recentemente approvate, l’aliquota del 15% sarà applicata agli utili non distribuiti.

– Beneficiano di uno sconto del 95% della quota nell’imposta sui trasferimenti di proprietà e atti giuridici documentati.

– Esenzione parziale del 20% per i redditi da locazione di alloggi in quei soggetti in cui l’alloggio in locazione rappresenta più del 50% del suo patrimonio.

– SOCIMIS è obbligata a distribuire parte dell’utile della società tra i suoi azionisti attraverso dividendi. Dovrebbero essere distribuiti come segue:

• 80% dei benefici ottenuti dal noleggio.

• 50% degli utili dalla vendita di beni.

• Tutti i benefici ottenuti dalla partecipazione ad altre Socomi.

– I dividendi distribuiti ai suoi partner, siano essi persone fisiche o giuridiche, non sono soggetti a ritenuta.

È consigliabile investire in un SOCIMI?

Sì, è un modo interessante per investire nel settore immobiliare senza dover avere una grossa somma di denaro o dover affittare un immobile.

Tutto questo in modo semplice e veloce, semplicemente acquistando azioni di un SOCIMI.

In questo modo l’investitore beneficia anche di essere quotato sui mercati e di avere una grande liquidità, senza dimenticare il regime fiscale.

Quanti SOCIMIS ci sono in Spagna

Dalla sua creazione fino alla metà del 2021, 80 sono state incorporate in Spagna, di cui 4 sono quotate al Mercato Continuo (nel 2013 erano solo 2 registrate). Ce ne sono anche 16 quotate nel segmento Euronext Access. Complessivamente, il valore totale della società spagnola SOCIMIS in Borsa ammonta a 22.451 milioni di euro, con una valutazione del patrimonio di quasi 43.000 milioni di euro.

I due SOCIMI più grandi sono Merlin Properties e Colonial, entrambi elencati nell’IBex 35.

Altri che sono anche rilevanti sono Hispania, Lar España Real Estate e Árima Real Estate, che sono quotati sul mercato continuo.

Ora che sai cos’è un SOCIMI, pensi sia una buona idea investire su di essi?

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